索 引 号 008682034/2018-03590 公开主体 国家统计局南川调查队 扫一扫在手机打开当前页
信息分类 房屋/统计分析/全社会 生成日期 2018-6-27
信息名称 南川区房地产“去库存”情况探析
主 题 词 价格,统计 文  号 --

南川区房地产“去库存”情况探析

摘要:南川作为重庆大都市区重要组成部分,在加快建设成为工业强区、生态花园、旅游名城的进程中,房地产化解库存方面成效显著,但同时也存着在活力不足等问题。本文将重点分析南川房地产“去库存”优势体现,把握存在的不足,同时随着“去库存”接近尾声,进一步探讨“补短板”的有力措施。

一、去库存成效明显

2018年南川区共计35家房地产开发投资公司,且均为内资企业,期末从业人数共计2109人。2018年1-5月,共计完成住宅投资额14.2亿元,住宅施工面积395万平方米,住宅竣工面积7.9万平方米,住宅销售面积44万平方米,比去年同期增加3.4万平方米,住宅销售额22.4亿元,比去年同期增加4.9亿元,住宅销售套数3922套,比去年同期增加616套。

(一)土地供应机制日臻完善

为强化政府的市场主体责任,南川区政府出台了《南川区国有建设用地供应计划文本》,以“124”战略部署为总纲,坚持“一盘棋”发展,按照“发挥优势、融入主城、突出工业、做大总量、加快转型、集群发展”的思路,以“一轴两片”三大板块为平台,落实“特色工业、生态宜居、旅游度假、现代农业、合作共赢”等领域各项任务,加强土地利用宏观调控,统筹城乡和区域协调发展,合理安排各类用地的供应规模和布局,促进土地节约集约利用,保障经济社会又好又快发展。以有保有压、节约集约用地、城乡统筹和区域协调发展、坚持供需平衡原则为指引,规定2018年住宅用地3028.8亩(其中:廉租房用地60亩、中小套型商品房用地2968.8亩)。调整和优化住宅用地供应结构,加大廉租住房、经济适用住房和其他中低价位、中小套型普通商品房的土地供应,其供应量不低于住宅用地供应总量的70%,合理控制单宗住宅项目用地出让规模。

2013-2017年南川区土地供应面积(平方米):1553443、935134、1892279、1136568、1584792,土地成交价格(万元):202204.6、123705、163006、83850、164189,由此可得出土地单价(元/平方米):1301、1323、861、737、1036。其中2016年土地单价创五年最低。


(二)商品房销售向好

1、销售额和销售面积逐年增加

南川区住宅销售面积和销售额从2014年开始逐年增加。其中,住宅销售面积从2014年的356745平方米逐年增加到2017年的817039平方米,年均增加31.8%;住宅销售额从2014年的173042万元逐年增加到2017年的357128万元,年均增幅为7.3%。

图1 南川区2013-2017年住宅销售情况表


2、竣工面积起伏波动

2013-2017年南川区住宅竣工面积起伏波动,呈现二升二降形态。2014年、2016年住宅竣工面积呈现上升趋势;2015年、2017年住宅竣工面积呈现下降趋势,其中2015年住宅竣工面积仅为95847平方米。

图2 南川区2013-2017年住宅竣工面积表


3、销售价格跌宕下降

南川区住宅销售价格从2013年到2016年呈现逐年下降趋势。住宅销售价格从2013年的4929元/平方米逐年下降至2016年4275元/平方米,年均降幅为4.6%,2017年约有反弹。

图3 南川区2013-2017年住宅销售单价表


(三)去化周期处于合理区间

商品房去化周期通常在16个月左右为合理,但据南川区城乡建委提供的资料显示,近一年来南川区商品房去化周期在5个月左右,可见处于合理区间。这主要得益于:一是区政府加强预期控制。充分发挥房交会引导市场作用。组织开展好春季、秋季房交会,并给予房屋交易方面的优惠;支持房地产开发企业参加其他区县的房交会和到外地巡展。二是支持租赁市场发展。支持发展专业化、规模化房屋租赁市场,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房;鼓励个人依法出租自有房屋,鼓励民营资本成立房屋租赁公司,购买存量房源向社会出租经营,鼓励有条件的房地产开发企业自持房源从事租赁经营,并给予金融服务、水电气收费和税收等方面的支持。三是加强房地产市场风险防范。加强房地产行业信用体系建设,完善信用信息记录和信用评价,建立风险预警机制和处置预案,对房地产开发企业资质、建设施工、工程质量、竣工验收、房屋交易和广告宣传等环节实施严格监管;进一步强化各乡镇人民政府(街道办事处)在防范商品房市场风险的主体责任和社会稳定的属地责任,制定并落实商品房去库存的工作措施,及时化解处置市场矛盾和风险,促进房地产市场平稳发展。

(四)棚改货币化安置率属于可控范围

据南川区城乡建委统计,南川区棚改货币化安置率达到了50%,而全国棚改货币化安置率为48.5%,南川区棚改货币化安置率高于全国平均水平。在棚改的安置过程中,南川区大力推行货币化安置。货币化安置一是提高了效率。老百姓从棚户区搬出以后,就可以住进楼房,而安置房建设至少要三年甚至四年时间。二是可以自由选择。包括地段的选择、楼层的选择,包括新房、旧房选择,包括物业选择。《南川区商品房去库存专项工作方案》就规定逐步实行货币安置或统一购买商品房安置。一是鼓励货币安置。出台相应政策,鼓励引导征迁户选择货币安置,原则上停止新建集体土地征收、国有土地上房屋征收和城市棚户区改造安置住房,力争各类住房货币化安置率达到90%以上。二是创新征拆安置方式。探索尝试货币化购房安置新模式,着力打通商品房与征拆安置房之间的转换通道。建立征拆安置房源信息平台,根据征拆户购房需求,引导资信优良的房地产开发企业在征地拆迁区域设置销售网点,按照市场化原则,以团购优惠价格提供质优价廉的房源,并鼓励房地产开发企业对征拆户购房给予购房优惠和办证税费补贴。

(五)商业营业用房销售有较大上升空间

2018年1-5月,南川区商业营业用房共计投资完成额1.4亿元,施工面积89万平方米,竣工面积1.8万平方米,销售额2.7亿元。按商业营业用房销售额排序,南川在主城38个区县中排名第24位,与排名前一位的潼南区相距0.2亿元,与排名前两位且毗邻的武隆区相距0.4亿元,仍有较大的上升空间。

(六)房地产开发贷款余额减少

房地产开发贷款余额2017年5月为162948.1万元,2018年5月为104729.3万元,同比减少35.7%。房地产开发贷款余额净减少,主要是开发商销售业绩向好,且渠道增加。个人住房贷款余额2017年5月为345759.8万元,2018年5月为381976.4万元,同比增加10.4%。个人住房贷款余额增加说明个人住房需求有效增加。

(七)区位优势成为利好因素

南川区位于重庆市南部,地处渝、黔两省(直辖市)交汇点,东南与贵州省遵义市道真仡佬族苗族自治区、正安县、桐梓县接壤,东北与武隆区为邻,北接涪陵区,西连巴南区、綦江区。地处重庆二环与三环之间,属于重庆“一小时经济圈”,距重庆主城区仅1小时车程,境内有渝湘高速公路、南道高速公路、南万高速公路、南涪高速公路、南两高速公路和万南铁路、南涪铁路等“五高、二铁”。且随着渝湘高铁的修建,南川将吸引大批外来人口前来居住,有力消化库存。


(八)品质楼盘持续发力

截止2018年5月全市38个区县开工项目共有2362个,而投资排名前100名中就有南川区的2个楼盘,分别为南川区南侨豪荣华都房地产开发项目和重庆泽京房地产第三大道开发项目。据调查,南川区南侨豪荣华都房地产开发项目和重庆泽京房地产开发有限公司两家房地产企业在住房建设过程中均注重配套设施的完善、宜人环境的打造和舒适户型的设计,因此吸引更多家庭形成购买合力,有效消耗库存。

二、相关政策大力支持

为加快推进供给侧结构性改革,积极化解商品房库存,促进全区房地产市场平稳健康发展,推进生态宜居城市建设,南川区政府出台了相关政策大力支持,积极化解库存。

(一)严格调控土地供应

1.进一步优化土地价格机制,调减商品房用地供应规模,统筹安排商品房建设总量、供应结构和区域布局。商品房库存较大的水江镇、大观镇、南平镇商品房建设用地减少50%以上。

2.根据市场需求,房地产开发企业经申请并获批准后,可按有关规定调整以下事项:未开工建设的商品房用地,可调整土地用途和规划条件;未预售的商品房项目且需调整项目规划的,或项目已部分销售且需调整未销售部分独立地块规划的,可合理调整户型结构和商住比例。

(二)改善商品房供应结构

1.改善商品房类别结构。适度调整商住比例,减少传统商业门面开发,鼓励建设和购买绿色建筑、产业化住宅。支持库存商品房向文化体育、健康养老、教育医疗、房屋租赁和众创空间等产业用房转型利用,鼓励有条件且有需求的地区,将库存商品房改造为停车库或停车楼等公共服务设施,并给予金融服务、水电气收费等方面的支持,以丰富的产品形态满足不同消费群体需求,促进房地产业与现代服务业、新型产业协同发展。

2.改善住房户型结构。根据居民购买商品房的市场需求情况,可引导房地产开发企业适当增加符合改善型需求的商品房供应,减少超大户型、小公寓等产品的开发建设。对房地产开发企业根据实际情况调整不适应市场需求产品设计的,在符合有关规定的前提下,相关部门应当予以批准。

3.加快附属设施建设。进一步加快商品房在建或建成集中区域市政道路、公交线路、公共绿化、公共照明、停车位、水电气管网等基础设施和医疗卫生、学校等基本公共服务项目的规划和建设,提高房地产开发项目成熟度,促进商品房销售。

(三)支持农业转移人口进城购房

进一步深化户籍制度改革,将符合条件的新市民和城镇个体工商户纳入住房公积金制度范围,支持引导新市民在就业地落户购房,并享受与城镇居民同等待遇;对于符合条件的机关事业单位临聘人员,临聘人员及其单位都自愿缴纳住房公积金的一并纳入住房公积金制度范围。

(四)加大金融信贷和住房公积金对购房需求的支持力度

1.认真落实差别化住房信贷政策,将居民家庭首次购买普通住房,商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款最低首付款比例调整为20%;拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次购买普通住房,商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为30%;住房公积金缴存职工家庭名下拥有1套且无未结清住房公积金贷款的,再次购房申请住房公积金贷款时,最低首付比例仍为20%。鼓励银行业金融机构加大住房按揭贷款投放力度,合理确定贷款利率,支持合理的购房消费。

2.对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照规定征收增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,按照规定免征增值税。

(五)降低建设成本

1.严格执行经营性用地招拍挂出让规定,完善竞买人资质、资格和资金状况的审查标准;对已取得用地的房地产开发企业,在足额缴清土地出让首付价款后,可按照土地出让价款缴清比例分宗办理土地使用权证,并按规定办理分宗发证地对应楼幢的预售许可手续。

2.支持资质良好、诚信经营的房地产开发企业置换不合理的高息债务,有效降低房地产开发融资成本,化解房地产市场风险。

3.对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率按15%执行,非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%,普通住宅土地增值税预征率执行1%;对房地产企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地,暂不征收城镇土地使用税;对属于房地产企业的待售开发房产,未纳入自有固定资产管理且未使用、未出租的,不征收房产税;对投资性房地产房产税按就低原则选择从价计征或从租计征;对房地产企业纳入自有固定资产经营管理的车库(位),按房产原值从价计征房产税。应缴税款可经税务部门批准后延期3个月缴纳。

4.未中标的土地竞拍保证金返还时间由3个工作日缩短为1个工作日。鼓励金融机构暂停或下调信用良好企业的按揭保证金比例。减半收取临时接电费(施工用电保证金)、天然气预收气款(用气保证金),取消收取散装水泥专项保证金。对全市房地产开发企业信用综合排名前50名的企业,给予预售资金首付款免予监管的支持。对上一年未拖欠农民工工资的建筑施工民营企业,当年保证金降低50%收取,连续两年未拖欠的再降低10%收取,连续三年以上未拖欠的免缴保证金。

5.房地产开发企业在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式将全部或部分实物资产及其相关联债权、债务等一并转让给其他单位和个人,其中涉及的不动产、土地使用权转让不征收增值税。

6.在企业落实债权债务责任和风险可控的基础上,对被兼并企业逾期、到期的银行贷款给予展期或转贷,对兼并重组后的企业综合授信给予并购贷款支持。

7.严格房地产领域准入,鼓励和引导经营困难的房地产企业“关、停、并、转”和兼并重组,简化相关审批手续,依法清理债务和资产,并给予相关税费、金融服务等方面的支持。搭建房地产项目转让平台,支持房地产开发企业转让项目资产。

8.“营改增”后房地产开发企业要按照《房地产开发企业销售自行开发房地产项目增值征收管理暂行办法》规定,确定增值纳税人类型(一般纳税人或小规模纳税人),一般纳税人要合理选择增值税计税方法(一般计税方法或简易计税方法)。

三、南川区居民购房需求调查

为了解南川区居民的购房需求和打算,研究房地产市场“补短板”的方向,今年6月,我们随机抽取120户调查户进行购房意愿填写,共收回有效问卷114份,调查情况如下:

(一)进城购房原因。为结婚准备的有9户,占8%;为方便子女上学的有46户,占40%;为方便找工作的有19户,占17%;为寻求更好的生活环境的有30户,占26%;其它原因的有10户,占9%。可见,居民对教育的重视程度还是很高,期望孩子能够赢在“起跑线”上。同时,人们已转变传统的思维模式,在选择住宅时,更加倾向于舒适感和更好的环境。

2、购房面积。选择60平方米以下的有0户,占0%;选择60-80平方米的有27户,占24%;选择80-120平方米的有77户,占67%;选择120平方米以上的有10户,占9%。选择80-120平方米和120平方米以上的占比高达76%,说明居民在选择住宅时更倾向于选择大面积的住宅,再加上“二孩政策”的放开,居民从刚需转变为改善性需求。

3、户型。选择一室一厅的有1户,占1%;两室一厅的有22户,占19%;选择三室一厅的有84户,占74%;选择四室一厅的有7户,占6%。居民越来越倾向于选择住宅环境相对宽松的房子。

4、支付方式。选择首付+银行按揭的有103户,占90%;选择全款的有11户,占10%。储蓄同时也要消费的消费理念深入人们心中,首付+按揭已成为最主要的支付方式,而储蓄一辈子钱只为了能够全款支付一套房子的消费观念已被慢慢淘汰。

5、看重的条件。看重价格便宜的有37户,占33%;看重地理位置好的有31户,占27%;看重小区环境好的有29户,占25%;看重户型好的有9户,占8%;其它原因的有8户,占7%。虽然价格便宜仍然占居民购买住宅的很大一部分因素,但是居民在考虑购房条件时,看重的条件更倾向于多元化。

6、可接受的房屋单价。4000元以下的有63户,占55%;4000-6000元的有47户,占41%;6000元以上的有4户,占4%。大部分居民能够承受的心理价位还是处于低位。

7、首付可接受的范围。5万以下的有13户,占11%;5-10万的有51户,占45%;10-15万的有38户,占33%;15万以上的有12户,占11%。可接受5-10万和10-15万占78%,可见居民对于首付款数值增大的可接受程度越来越高。

8、愿意购买何种性质的房。愿意购买商品房的有95户,占83%;愿意购买民房的有10户,占9%;二手房其它的有9户,占8%。这说明居民越来越追求有品质的商品房和舒适的小区环境,而价值低廉、舒适度差的民房已不再成为购房的重要选择。

9、家庭年收入。2万以下的有8户,占7%;2-5万的有20户,占18%;5-8万的有57户,占50%;8万以上的有29户,占25%。随着经济社会的发展,中等收入家庭占比越来越高。

10、年龄段。20-40岁的有24户,占21%;40-60岁的有74户,占65%;60岁以上的有16户,占14%。这说明传统型居民进城购房在逐步增加,他们已逐渐摒弃过去陈旧的生活模式,变得更加适应社会现代化进程,购房观念也在进一步革新和增强。

11、愿意购买何种类型的房。愿意购买高层的有54户,占47%;愿意购买洋房的有10户,占9%;愿意购买其它类型的有50户,占44%。对于普通居民在购房时,高层仍是首要选择,而对于价格相对较高的洋房接受度并不太高。

调查数据显示,人们的购房理念随着经济社会的发展在进一步革新,节约固然是美德,但人们在懂得节约的同时,也更加注重内心的舒适度。在购房时,也愿意选择性价比高且在心理承受价位之内的住宅。但同时,价格便宜仍是购房的主导因素,这一方面与居民自身支付能力有关,同时也反映出根深蒂固的“便宜就是好货”的观念,由此可见影响南川区居民购房的主要因素仍是房价。

四、房地产“去库存”过程中存在的问题

(一)房地产发展活力不足。土地供应面积降低,商品房竣工面积下降,房地产开发贷款余额也呈下降趋势,大型房地产开发企业落户较少,表明南川区房地产发展活力不足。

(二)个人住房贷款利率下降的空间有限。下调个人住房贷款利率的政策对房地产市场的需求有一定的刺激作用,但很难在长期维持对房地产市场的稳定需求,这就要求进一步降低利率,但在利率市场化和商业银行的借贷利差本就十分微小的情况下,个人住房贷款利率进一步下降的空间有限,刺激购房需求的效果有限。

(三)二手房市场不完善。虽然房地产去库存是针对新建住房市场,但是目前南川区已进入一个以改善性需求为主的房地产时代。改善性需求需要卖掉旧房买新房,所以如果要真正去库存,需要培育和完善二手房市场,使二手房交易更加便利、高效。

五、“补短板”的有力措施

(一)加快研究和解决扩征房产税涉及的障碍性问题。尽快构建个人住房信息平台。推进个人住房信息采集,尽快实现不动产登记信息互通共享,推动不动产信息依法公开查询,为扩征房产税提供基础性的技术条件。

(二)深化户籍制度改革和居住证制度双落地。建立新型户籍制度,全面实施居住证制度,并加快居住证制度全覆盖,稳步扩大居住证持有人享有公共服务范围,保障进城落户农民工与城镇居民有同等权利和义务。

(三)因地制宜、多种方式提高货币化安置比例。加快实施城市棚户区和城中村改造,打通去库存与棚户区改造之间的通道,促进库存商品房可改造为安置住房。